지난 10여 년간 한국의 아파트 가격 곡선을 살펴보면, 특정 정부의 단기 정책 효과를 넘어 구조적 불안정이 깊게 자리 잡았음을 알 수 있다. 서울과 수도권을 중심으로 한 주택가격은 한 번 상승하면 쉽게 내려오지 않는 “계단형 상승 구조”를 보이고, 그 부담은 고스란히 청년층-신혼부부-무주택 가정의 삶을 짓누르고 있다. 정부는 정권마다 규제와 완화를 오가며 대책을 내놓았지만, 결과적으로 가격 안정이라는 목표는 이루지 못했다.

이제는 개별적으로 규제의 강도를 높이는 방식만으로는 충분하지 않다. 주택을 ‘투기 수단’이 아니라 ‘삶의 기반’으로 되돌리는 근본적 인식 전환이 필요하다. 그 핵심은 매우 단순하다. 바로 '1가구 1주택'을 안정적으로 보장하는 구조를 만들어야 한다는 점이다.

■ 주택가격 안정의 출발점 : '1가구 1주택' 보장 = '국민의 기본 삶의 권리'

주택시장이 불안정한 이유는 늘 같다. 결국 “실수요자보다 투자수요가 더 강하게 시장을 흔드는 구조”가 반복되기 때문이다. 한 가구가 여러 채의 주택을 보유해도 부담이 없고, 오히려 높은 수익을 기대할 수 있는 투자수단적 구조라면 투기적 수요는 꺼지지 않는다.

따라서 주택 정책의 최우선 목표는 국민 모두가 가구당 1주택을 안정적으로 보유하도록 만드는 것이다. 이를 위해 다주택 보유에는 확실한 투기적 목적에 맞는 부담을 부여하고, 반대로 무주택자에게는 안정적 진입 기회를 확대해야 한다.

■ 주택 시장의 선순환 고리 만들기 : 무주택자 우선 분양권

주택 분양에 있어 무주택자 우선분양권을 강화하는 것은 단순한 ‘배려 정책’이 아니다. 이는 주택 시장의 건강한 순환 구조를 만드는 장치다.

무주택자가 합리적 가격에 진입하고, 기존 주택 소유자는 실수요 중심으로 이동하게 되면 시장은 과도한 경쟁 없이 안정성을 갖게 된다. 현행 제도는 무주택자를 우대한다지만 실제 분양 시장에서는 자본력이 우위에 있는 계층의 투자에 여전히 강하다.

무주택자 우선권 강화를 넘어 다주택 보유자에 대한 명확한 중과세, 그리고 분양 단계에서의 실수요자 배정 확대가 동시에 이뤄질 때 비로소 시장안정의 실효성이 생긴다.

■ 도시 주택 공급확대 정책 : 주택 노후지역의 재개발 촉진 - 용적률 상형조정과 ‘무주택 우선 공급’의 결합

도시 내 공급을 확대하기 위해 재개발·재건축 과정에서 용적률 완화가 불가피하다는 주장도 있다. 문제는 완화된 용적률의 이익이 대부분 기존 주택소유자에게만 돌아간다는 점이다. 이는 정책의 공공성을 약화시키고, 결국 가격 상승 압력으로 귀결된다.

따라서 용적률 상형조절은 무주택자를 대상으로 한 우선·분양을 조건으로 하는 ‘공익적 상향’으로 전환할 필요가 있다.

이 방식은 기존 거주민의 권리를 침해하지 않으면서도, 도심 공급 부족을 완화하고 시장 가격 안정에 기여한다.

■ 도시권 그린벨트 공유개발 확대 > 신혼·출산·부모부양 가정을 원가 분양

인구 감소 시대를 맞아, 신혼부부와 출산 가정에 대한 지원은 주택 정책의 중요한 축이 되고 있다. 도시 주변의 개발가능한 그린벨트를 활용한 공유형 개발 모델은 이러한 목표에 효과적이다.

이는 단순한 토지의 용도변경이 아니라, 신혼·출산·부모부양 가정에게 ‘원가 수준에 가까운 분양’을 제공하는 공익적 목적의 개발이라면 사회적 합의도 가능하다. 참고로 싱가폴 등의 국가는 신혼부부 주택무상제공을 시행하고 있다. 이는 미래 세대의 주거 안정을 뒷받침하고, 장기적으로 국가의 인구 구조 안정에도 기여한다.

■ 결론 : ‘집이 있어야 삶이 안정된다’는 단순한 진리로 돌아가야

한국 사회의 주택 문제는 복잡해 보이지만, 해법은 의외로 명확하다. 실수요자 중심의 주택 시장, '1가구 1주택 보장' 원칙, 다주택 소유억제와 무주택자 우선 배분 구조, 대도시 공급물량 확대의 공공성 강화—이 네 가지가 맞물려 돌아갈 때 주택 가격은 비로소 안정된다.

집이 있어야 가정이 안정되고, 안정된 가정이 모여 사회가 안정된다. 투기적 기대보다 생활 기반을 우선하는 주택 정책이 자리 잡는다면, 한국의 주거 불안도 충분히 해결될 수 있으며, 아울러 현재 국가적 과제가 되어있는 출산율을 상승시키는 중요한 역할을 할 것이다.